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Negocio de bienes raíces crece en Venezuela con la crisis

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José Martinho aplicó una nueva estrategia para poder mantener su crecimiento en el país y fue comenzar a trabajar en zonas que previamente se descartaban como El Valle, Caricuao, Catia o San Martín

Todos los sectores del mercado venezolano se han visto afectados por la crisis, sin embargo, hay algunos de estos que, contrastando la realidad venezolana, continúan creciendo de manera veloz en el país. Uno de estos es el de la venta de inmuebles, por lo que, con la necesidad de entender cómo se mueve este mercado actualmente en el país, entrevistamos a José Manuel Martinho, bróker de la inmobiliaria REMAX, quien cuenta con tres oficinas, en Caracas, Maracay y Bogotá.

Marino explica que la clientela venezolana se divide en 2 tipos de personas. El primero son todas aquellas personas regulares que quieren adquirir un nuevo espacio. El segundo tipo son aquellas personas que trabajan para entes públicos y que suelen recibir financiamientos para la adquisición de nuevos inmuebles.

El mercado de los inmuebles venezolanos está caracterizado por la sobreoferta, ya que según lo explicado por Martinho, tan solo en La Boyera hay cerca de 1.000 inmuebles en venta. En estas zonas del este, una de las principales razones por la cual hay tantos espacios en venta es que muchas personas de la zona están abandonando el país.

Sin embargo Martinho explica que el gran problema que existe actualmente en Venezuela es que los inversionistas no están trabajando en sacar adelante el sector primario, que es el de los inmuebles nuevos. Debido a esta falta de competitividad es que los inmuebles usados han alcanzado precios excesivamente altos.

A pesar de esta situación, explica que una de las tendencias más dañinas que hay actualmente en este mercado, es el intento de vender los inmuebles en dólares, ya que al no ser la moneda venezolana dificulta la compra y venta de inmuebles, y además causa una desproporción en los precios.

Las pocas viviendas nuevas que se construyen son de lujo o incluso “superlujo”, que son adquiridas por una proporción demasiado pequeña de la población, y no significan un gran negocio para las inmobiliarias que trabajan en el país. Es por eso que mercados como Baruta o el Hatillo ya no se mueven mucho actualmente.

Es por eso que Martinho aplicó una nueva estrategia para poder mantener su crecimiento en el país. Esta fue comenzar a trabajar en zonas que previamente se descartaban como lo son El Valle, Caricuao, Catia o San Martin. En su caso comenzó a trabajar de esta manera hace 3 años, por lo que ahora cerca del 80% de lo que comercializan en REMAX son espacios residenciales, el resto son de fines comerciales. Esto se debe a que por la situación económica actual, no muchas personas deciden invertir en inmuebles para negocios.

Este mercado se mueve de una manera distinta al anterior, ya que estos normalmente suelen comprar y vender apartamentos por motivos más naturales, como lo es la necesidad de mudarse a una zona mejor, o adquirir un inmueble con mayor espacio para adaptarse al crecimiento de sus familias.

Este nuevo enfoque ha sido uno de los responsables del constante crecimiento del sector inmobiliario, ya que, como dice Martino, no importan que tan mala sea la situación, las personas no dejan de lado sus necesidades básicas. Así, adaptándose a estos nichos de mercado han logrado mantenerse en el país.

El otro motivo es que poco a poco, aunque no sea por las razones deseadas, las personas sienten cada vez más confianza hacia las grandes marcas, que saben que obtendrán un respaldo legal al momento de comerciar bajo la tutela de grandes marcas, al contrario de los peligros a los que se exponen vendiendo un inmueble por su lado.

Actualmente, los inmuebles que más movimiento tienen son los que están por debajo de los 50 millones, que son precisamente los que tienen fines meramente residenciales. Sin embargo, los que tienen fines comerciales, y que REMAX también trabaja como locales comerciales, oficinas, galpones, fincas, terrenos, negocios, edificios completos y hoteles, también están disponibles en el país.

Este crecimiento se ve traducido en el hecho de que el 2015 fue un año record en cuanto a cantidad de transacciones realizadas, aun cuando contrasta con la situación actual. Solo REMAX tiene alrededor de 47 oficinas a nivel nacional, casi 20 más que el año pasado, y con cerca de 500 agentes inmobiliarios, creciendo en zonas donde antes era impensado ver una gran marca de inmuebles.

REMAX es una organización mundial de bienes raíces con casa matriz en Estados Unidos que funciona bajo el modelo de franquicias. En los diferentes países venden los derechos de uso franquicias, con un precio del alrededor de 10 y 12 mil dólares, a las personas interesadas para estas monten una oficina y recluten a los agentes o corredores inmobiliarios, quienes se convierten en intermediarios y asesores en las diferentes transacciones.

Para mayor información puede visitar el perfil del Broker José Martinho en Remax.

Modificado por última vez enJueves, 05 Enero 2017 18:24

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    En la última década, con un mayor flujo de capitales hacia el mercado de bienes raíces en Florida, cada vez son más los venezolanos que invierten en ciudades como Miami, alcanzando la cifra de $900 millones en el 2020. Con el paso de los años, la cifra no hace más que incrementar, siendo muchos los emprendedores que aún se preguntan cómo invertir en Miami.

    De acuerdo a especialistas, una de las mejores estrategias es la conocida como "compra, restauración, alquiler, refinanciamiento, repetición", o BRRRR por sus siglas en inglés. En pocas palabras, la estrategia requiere la compra de bienes raíces que necesiten remodelaciones, para luego alquilarlos y refinanciarlos para generar retornos.

    Entendiendo esto, ¿qué es lo que debe tener en cuenta un inversionista que quiera adentrarse en el mercado de los bienes raíces en Miami utilizando la estrategia BRRRR? Algunos de los parámetros más importantes a comprender son los siguientes:

    1.- Determinar la rentabilidad

    Cuando queremos evaluar si una propiedad vale la pena como futura inversión, debemos tener en cuenta 3 aspectos clave: qué tan fácil será arrendarla, cuánto dinero podrá generarse por metro cuadrado (división del precio total del arriendo entre el número de metros cuadrados), y el aumento del valor del terreno según la ubicación (plusvalía).

    2.- Remodelaciones que incrementan el valor

    Dependiendo del espacio a renovar, el precio final de la propiedad puede aumentar mucho o poco, por eso existen distintos cálculos para determinar cuáles renovaciones incrementan más el valor de la propiedad. Según algunos expertos, estos son:

    • El área de jardín y paisajismo.
    • La cocina.
    • Adición de una terraza.
    • Electrodomésticos de última generación.
    • Pintura y reparaciones menores.
    • Renovación de sistemas (electricidad, tuberías, calefacción, entre otros).

    Si bien no todas las propiedades necesitan estas reparaciones específicas, son pocas las que pueden superarlas en cuanto a la adición de valor.

    3.- ¿Cómo hacer un presupuesto?

    Entendiendo esto, es momento de crear un presupuesto, proceso que para muchos comienza con determinar cuáles son los espacios que queremos renovar para incrementar el valor de la propiedad, o qué espacios más necesitados de reparaciones.

    Luego de elegir el área (o áreas) a renovar, es momento de calcular el costo.

    Será necesario investigar exactamente cuáles serán las inversiones necesarias para llevar a cabo la renovación y el valor de cada una de estas, contactando con contratistas para determinar cifras exactas. Una vez sumemos todos los costos, tendremos el presupuesto que será necesario para la renovación.

    4.- ¿Cuánto gastar en remodelaciones?

    No existen cifras exactas para determinar cuál es el máximo que debemos gastar al momento de renovar un espacio con el que esperamos generar retornos, sin embargo, la regla general es que la inversión se mantenga entre el 5% y el 10% del valor total de la propiedad como máximo, ya que cualquier monto superior puede llevar a una sobrecapitalización.

    Sin embargo, esto puede variar según el estado en el que se encuentra la propiedad y el margen de ganancia que queramos generar, con expertos asegurando que es posible superar el 20%.

    No está de más destacar que estos son pasos básicos para iniciar el proceso de inversión, sin embargo, es recomendable acudir a profesionales para tomar decisiones informadas con nuestro dinero.

    Escrito el Martes, 30 Agosto 2022 21:38 en Mercados ¡Deja el primer comentario! Visto 600 veces
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    ¿Cómo prepararse para un viaje de negocios en inglés?
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    A medida que el mundo continúa abriendo sus puertas hacia la globalización, son más los empresarios que expanden sus horizontes para captar inversión extranjera, ya sea por parte de nuevos clientes o grandes capitales.  Así, cada vez más personas se cuestionan cómo hacer una presentación en inglés con la que sea posible comunicarse fácilmente en cualquier viaje.

    El principal motivo es que, si bien el proceso de globalización ha resaltado la importancia de conocer tantos idiomas como sea posible, el inglés seguiría siendo la lengua franca de los negocios para muchas personas.

    Pero, ¿es posible comunicarse de forma efectiva y rápida aunque no manejemos el inglés? La respuesta es que sí, y a continuación te explicamos lo esencial:

    Conocer lo básico: saludos, presentaciones y despedidas

    Lo primero que debemos conocer al viajar, son las frases básicas que utilizaremos para comunicarnos con quienes nos rodean. Hablamos de los saludos, presentaciones y despedidas:

    1. Saludos:

    • Hola = Hello / hi / hey
    • Buenos días / tardes / noches = Good morning / afternoon / evening
    • Es bueno verte = Good to see you / Nice to see you

    2. Despedidas:

    • Adiós = Goodbye / bye / bye-bye
    • Que tenga un buen día / semana = Have a nice day / week
    • Buenas noches = Good night
    • Nos vemos más tarde / pronto / mañana = See you later / soon / tomorrow
    • Buena suerte = Good luck
    • Me despido = Farewell
    • Hasta la próxima = Until next time

    3. Presentaciones:

    • Mi nombre es (...) = My name is (...)
    • Encantado de conocerte = Nice to meet you
    • ¿Cómo te ha ido? = How is it going?
    • ¿Qué hay de nuevo? = What 's up? / what 's new?

    No son todas las frases que debes conocer, pero sí las más importantes para romper el hielo y obtener algo más de información de quienes nos acompañan.

    Preguntas clave

    Si bien necesitamos comprender en profundidad el inglés para poder utilizarlo adecuadamente, existen algunas preguntas que nos permiten comunicarnos de forma efectiva sin conocer demasiado el idioma para no perdernos, e incluso para solicitar asistencia. Algunas de estas son las siguientes:

    • ¿Cómo te llamas? = What 's your name?
    • ¿De dónde eres? = Where are you from?
    • ¿Dónde vives? = Where do you live?
    • ¿Qué edad tienes? = How old are you?
    • ¿Cómo estás? = How are you?
    • ¿Dónde trabajas? = Where do you work?
    • ¿A qué te dedicas? = What do you do?
    • Te gustaría (...)? = Would you like to (...)?
    • ¿Podrías ayudarme? = Could you help me?

    Estas preguntas y sus respuestas pueden ayudarte a no solo a conocer datos básicos de las personas y lugares, sino también a saber cómo responderle a quienes te rodean.

    La práctica hace al maestro

    Finalmente, no es suficiente con haber tenido una experiencia positiva en el extranjero, sino que debemos seguir aprendiendo sobre el uso del idioma para poder asegurar que cualquier viaje de negocios a futuro sea mucho más fácil de planificar.

    Esto no solo incluye tomar cursos presenciales o a través de Internet, sino también consumir contenido que nos permita internalizar el idioma:

    • Leer noticias, artículos, estudios o libros.
    • Ver series, películas y documentales (con subtítulos en inglés para agilizar la memorización y comprensión).
    • Escuchar podcasts o programas de radio.

    Adicionalmente, es importante consumir contenido con lenguaje técnico, ya que nos permitirá enriquecer nuestro léxico para comunicarnos de forma precisa en nuestra área de especialidad.

    No es necesario dominar el inglés a la perfección para poder hablarlo adecuadamente al viajar, sin embargo, sí es importante conocer algunos aspectos básicos que no solo facilitarán la comunicación, sino también todo el proceso de aprendizaje necesario para ser un maestro en el uso de varios idiomas.

    Escrito el Sábado, 27 Agosto 2022 20:27 en Estrategia ¡Deja el primer comentario! Visto 473 veces
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